上海存量与增量工业地产的机遇与挑战

2017年11月09日

工业地产一直是城市更新的重要切入点,城市规划的调整也给工业盘活提出新命题,而存量、增量工业用地结合不同的规划也要求有不同的政策依据。那么,新常态下工业项目的机遇和挑战有哪些?

城市更新的重要环节

城市存量工业地产

虚拟现实注入点:产业聚集及综合开发

伴随中国城镇化进程的加速,原本的处于城市边缘地带的老工业区现已被纳入城市的主城区范围,而老工业区的空间如何得到再次开发利用,越加得到社会的广泛重视。从全球视野看,老工业区在各城市社会、经济发展的进程中都难逃岁月的洗礼,发展步伐放缓甚至萧条,而老工业区能否通过转型升级得以复兴,关系到各城市的进一步发展。

工业区的转型模包括城市公园、主题博物馆、综合旅游开发、创意产业聚集和综合开发5种,其中产业聚集、综合开发成为了民营虚拟现实或政企合作的良好载体。


政企合作市场化运营

 

1)产业聚焦 — 模式案例

北京798艺术区把当下十分鸡肋的老厂房变废为宝,把这些颓败的老砖头变成了富有特色的艺术展示和创作空间。 “798”作为一个文化符号,已成为北京都市文化的新地标。

北京798艺术区管理和运营机制合理初期由民间发起,形成规模后政府和管理公司介入规划和管理。地方政府与国有企业组成管理办公室协同管理、民主决策,政府则提供市政配套,七星集团主导项目规划、建设和运营。


盈利模式:工业用地申请2.5 产业政策,依靠多维产业带动,产业与商业的比例为2:8到3:7之间,以实现产业和商业多重盈利。


经济效益:随着产业导入和周边商业等各类配套逐步完善,可带动片区经济发展,获得稳定的税收、租金收入。


功能:该模式可以刺激娱乐、文化等消费,为城市发展提供新的经济引擎,最大化利用旧工业遗址,发挥活力和文化效应等功能。


 

2)2.5产业

2.5产业是指生产性服务产业

介于第二和第三产业之间的中间产业,既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能,又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。相对于2.5产业,2.5产业园区概念也应运而生。


结合2.5产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向,2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别。


科技园:包含目前常见的以下园区:大学科研园、软件园、生物科技园、服务外包园区、生命科学园、电子信息科技园等。


总部基地:包含目前常见的以下园区:商务花园、园中园、总部基地、创业园、生产性功能服务区。


文化创意园:包含目前常见的以下园区:动漫影视基地、文化艺术区、画廊、艺术工作室聚集区、多媒体产业园、艺术品交易园区。

就上海而言,政府授牌的创业产业园已超过70余家,包括M50、越界、同乐坊、四行仓库、华鑫-幸福里、八号桥创意园等。


通俗来说,就上海而言,我们认为2.5产业远区土地及地上物性质为“工业”,在政府商委(经委)、工商等部门协调下出具意见批复,可在物理区域内设立商办、餐饮、娱乐等多种业态的产业园区。


 

3)综合开发 — 模式案例

蛇口工业区位于深圳西部,总面积超过1.6万亩,1979年招商局全资创办了我国第一个对外开放的工业区。在产业转型定位中,蛇口工业区确立了网络信息与科技服务产业和文化创意产业两大产业发展方向。在城市功能规划布局中,在物业开发中特别注重对老厂房的更新改造,以“两带三心六大工程”为发展计划,形成两大产业带,三大高端商业商务中心,以及住宅及配套设施的综合功能格局。

盈利模式:该模式以新城概念,打造相应产业载体、商业载体和出售/出租载体,以提升周边土地价值,实现再获利。


经济效益:该模式实质上是综合性的产城融合开发模式,在产业重构和区域功能重新布局的基础上,可发挥区域土地的最大价值,并可建立起新兴的经济增长点。


功能:可以赋予老工业区新的城市功能,引入全新产业,发挥城市的整体性和系统性等优势,增添区域活力助力城市转型。


3、存量工业

 

1)存量物业工业 — 案例模式

就上海为例,由于经济产业转型,制造业为主的重工业基本迁出市区。上海城区的老厂房渐渐成为了城市转型的烙印,或是被政府动迁收储、或是国企混改出售、或是变成了现如今创意产业园。

地处虹口北外滩地区,原为工部局屠宰场,改成创意产业聚集区后继承了原有结构体系,结合北外滩城市规划,形成了区域性特色旅游、休闲、办公为一体的城市目的地。


地处杨浦中原地区,解放前前身是上海华丰第一棉纺织厂,解放后一直是国营纺织工厂,2000年开始是中原经济园区军工路工业园,目前园区内大部分为文化公司摄影基地。


 

2)增量物业工业

工业用地申请摘牌流程

土地出让时,区县经济委员会对出让地块指导要求

一,固定资产投资强度:不小于***万元/亩)

二,产值能耗:不大于***(吨标准煤/万元)

三,产值水耗:不大于*** (立方米/万元)

四,销售产出率:不低于*** (万元/亩)  

五,税收产出率:不低于*** (万元/亩)

六,就业人数:不少于*** (个/百万元产值)

七,行业小类:  *****研究试验发展

八,行业中类:  *****研究与试验发展


解读:该地块土地占地面积X 亩。

一,固定资产投资强度为建设投资

二、三项为环保达标要求,万元产值综合能耗=综合能耗消费量(吨标煤)/工业总 产值(万元)。未来考虑对外招商租赁,环保要求不会超出标准。

四,五,销售、税收产出率:核心为税收达成要求。

六,就业人数: 提供岗位。

七,八,结合区域情况制定行业准入要求。


 

3)政府助力增量工业物业开发

增量工业项目(土地出让)往往有税收和准入要求,且随着产业调整及政府区位规划,土地出让条件因项目而异、因公司而异。政策制定更鼓励促进地区产业转型的大规模集团受让土地,建造经营、研发、总部用楼。从“粗放型”项目准入,到“精准型”总部聚集,政府“从点到面”的产业结构调整升级目标在土地出让阶段已尽显端倪。


在2014年前,许多带项目拿地企业往往由于宏观经济、行业周期等原因未能有效引入产业,导致项目推进受阻之局面,介于不同产业项目生命周期特点,政府相关部门制定了针对工业项目的“生命周期管理”方案。“方案”根据不同类别产业项目,进行坪效打分,并制定较为弹性的出让年限、达产要求等。



工业项目政策解读(上海)


1、政策盘活工业用地

2014年3月,上海市政府、市规土局连发两文:《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(25号文)、《关于加强工业用地出让管理的若干规定》(26号文),25号文针对存量工业用地,26号文针对新增工业用地,提出了未来工业用地发展的指导思路。随着文件的出台,上海工业用地盘活再次成为行业焦点和热点。


同年,上海市现有工业用地面积近800平方公里,针对上海市工业用地布局特点,将上海市总体规划和城乡规划合二为一,对全市近800平方公里的工业用地进行了梳理,大体分为三种类型的工业用地:104、195、198并对其转型发展采取了不同的规划引导策略。


2014年后,工业用地出让被具体划定分为四类,分别为:工业产业类、标准厂房类、研发总部产业类,研发总部通用类,对于每种类型出具不同规格之出让合同。


工业用地供应依据不同的产业项目而分别施行挂牌方式和公开招拍挂方式。新规中明确:

产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌式供应;

标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。鼓励采取租赁方式使用土地,逐步实行工业用地“租让结合,先租后让”的供应方式。


2、上海“三类”工业用地划分

104区域

2009年,上海开展了“两规合一”工作,规划形成了工业区块104个,当时的总面积大约764平方公里,占全市建设用地总规模的25%左右。 

像外高桥、张江这些工业园区,就属于104区块。104区块原则上以调整结构和升级为主,转型方向主要是为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。104区块是相对比较稳定,是最受欢迎的区块。


195区域

“195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,因实际面积约195平方公里而得名。 

上海存量二次开发的市场主要就存在于这个“195区域”,转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。“195区域”虽然在城市基建区内,但因为产业结构差异的原因,会出现较大幅度的调整,这也就意味着不少企业将面临外迁。


 

198区域

“198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里,所以,2014年,上海开始了“198区域”减量化。

这批建设用地大多位于市郊村镇,所以,“198区域”减量优先考虑位于基本农田保护区、水源保护区、薄弱村集中区域、生态网络空间及规划郊野公园等区域。这些区域的企业或将关停撤走,并通过拆除复垦等土地整治,将建设用地恢复为农地或郊野公园等。


3、三种工业用地的未来政策导向

“104区块”原则上以结构调整和升级为主,以发展先进制造业为主,确需转型的,其方向主要为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类;


“195区域”则是存量二次开发的主要市场,转型的方向为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。


对于“198区域”来说,在2014年上海市第六次规划土地工作会议上提出在2016-2017年要减少的20平方公里工业用地基本来自于198区域。而2015年上海市政府正式提出198工业用地减量化,腾退一些能耗大、污染大并且地方贡献较低的工业用地,腾退后相关土地复垦或进行重新利用建设,以增加最大附加值。


4、上海城区工业用区块分布

摘自戴德梁行产业地产数据;上海市经信委官网。


5、增量工业用地新政扫描

 

1)生命管理周期

上海国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同—2014年7月起执行


·最高年限50年变20年。7月1日起,一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年,对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地,经有关部门批准后,出让年期可为20-50年。

·逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月,竣工期限不超过交地后24个月,且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请,延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的,可以收回土地使用权。

·引入履约时间保证金。开工、竣工、投产三个阶级,均设有相应履约保证金。

·不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让,房屋不得分幢、分层、分套转让。

·变向流转,受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定,抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。


2014年26号文 就提出了生命周期管理概念:即要求上海市新出让工业用地实施土地利用全过程管理,实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估及土地使用权退出的全过程管理。


解读:一般产业项目的用地出让年限为50年,而大多企业和产品的生命周期在10年左右,造成大量产业用地资源闲置。根据14年的26号文,上海实施新增工业用地出让弹性年期制,提高循环利用效率,一般工业项目用地出让年期为20年,首期出让年限届满后,经对项目经营情况和合同履约情况进行评估,采取有偿协议方式续期或收回土地使用权;对有特殊要求的市重点产业项目,经批准出让年期可为20年—50年。


2)22号文

2016年6月出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文(以下简称“22号文”)是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件,是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件,是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》沪府办〔2014〕25号文的接续,是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法,对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。

22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。


对于原土地权利人:由下表可知,文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。

对于新拿地或存量项目:

主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。

  

1,通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让,但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。

  

2,通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地,位于规划工业区块内且符合规划的,经区县政府或园区管理机构审核同意,可按照市场评估价,补缴土地出让价款后,调整为标准厂房类用地,签订土地出让补充合同,实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让,宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的,须经出让人同意,也可由出让人或园区开发平台优先收购,并纳入全市统一土地交易市场实施。


6、工业用地新政小结

22号文虽有创新和突破,但国有平台公司(漕河泾、张江高科、闵行开发区等)的“国民待遇”特惠政策仍然存在:


政策小结:

对产业地产商:【2016】22号文内容不可谓不严苛,文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击,新增项目,无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有,再加上区县政府和全生命周期管理的要求,都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。


对原土地权利人:【2016】22号文虽然文件提供了4种转型方式,但除了收储外,其他3种方式的实现均非易事。


7、2016年上海工业用地出让情况

依据上海市开发区协会做出的《2016年上海市工业用地出让情况分析》 


2016年上海市共出让工业用地59宗,面积304.5公顷,同比增加34.4%。工业用地加速减量的趋势仍然十分明显。

 

全市工业用地供应以工业用地产业项目类为主,面积占82%。园区开发机构对研发总部通用类用地需求大量增长,50年期和20年期出让的工业用地产业项目类土地数量大体相当。对于大型项目、重点项目,仍以50年期出让为主。


全市工业用地价格基本保持稳定,50年期和20年期工业用地产业项目类均价为97万和74万元/亩。对于重点项目,在地价方面仍有一定的调整空间。

全市工业用地供应量的近九成向电子信息、装备制造、园区开发、生物医药和医疗器械等重点领域投入,投向这些领域的土地绩效指标也十分突出。



张江科学城战略


1、张江高科技园区简介

上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市,系采用公开募集方式设立的股份制上市公司。公司简称;张江高科,股票代码600895。

作为上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体,张江高科迎来了转型发展的历史性机遇,即:科创中心建设给张江高科转型发展提出了新使命;双自联动给张江高科转型发展提供了新空间;新一轮国资国企改革给张江高科转型发展注入了新动力。


张江高科正以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。努力寻求产业地产和产业投资业务有机融合、协同发展,并对接虚拟现实市场进行价值发现。


 

张江科学城发展概况

2017年8月7日,上海市正式批复《张江科学城建设规划》,按照规划,未来的张江科学城将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略,实现从“园区”向“城区”的总体转型。


张江高科技园区有中国“硅谷”、“药谷”之称,成立于1992年7月,是首批国家级高新技术园区之一。其实,从园区蜕变为城区,除了基础服务配套设施的建设之外,产业生态链条的搭建也是重中之重,“科学城”建设要从单一产业园向“综合城市科技商务区”转变,形成内生循环系统的同时,辐射周边区域经济。

1992年,张江高科技园区成立,是国家级的重点高新技术开发区;

1999年,上海市委、市政府提出“聚焦张江”战略,张江高科技园区进入了快速发展阶段;

2014年,张江高科技园区营业收入达到3,125亿元,其中第三产业占比达到2/3,综合发展指数排名上海大型园区第一,初步形成了以信息技术、生物医药、文化创意等为重点的主导产业;

2015年,张江高科技园区正式纳入上海自贸区;

2017年,张江科学城建设规划获批。


2、张江科学城规划核心战略

张江科学城总面积约94平方公里,将以张江高科技园区为基础,落实《上海市城市总体规划(2016-2040)》的发展导向,构筑“一心一核、多圈多点、森林绕城”的空间格局。

“一心一核、多圈多点、森林绕城”

“一心”,是指依托川杨河两岸地区并结合国家实验室,集聚科创设施,引入城市高等级公共服务和科技金融等生产性服务,形成以科创为特色的市级城市副中心。

 

“一核”,是结合南部国际医学园区,增加城市公共服务功能,形成南部城市公共活动核心区。

 

“多圈”,是依托以轨道交通为主的公共交通站点,基本实现步行600米社区生活圈全覆盖,强调多中心组团式集约紧凑发展。而“多点”,是指结合办公楼、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间。

 

“森林绕城”,是指连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。

 

根据规划定位,张江要成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚”的世界一流科学城,将全力推进国家大科学设施的落地实施,促进科创要素的集聚发展,形成北、中、南三大科创要素集群。与此同时,加快创新产业高端化和集群化发展,加快产业结构从劳动密集型向智力密集型转变。


3、张江科学城规划城区规模

张江科学城规划总面积约94平方公里。规划范围北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速。

(图文摘自仲量联行公开信息)


从范围上看,新规划的张江科学城,其实不仅仅包含了之前的张江高科技园区,还包括整个康桥工业园区的北区、东区和南区,以及上海国际医学园区,相当于囊括了原来的张江和康桥。


在产业发展方面,目前张江科学城已经形成了集成电路、软件与信息服务、文化创意、互联网电商、生物医药等支柱产业,其中,张江的集成电路产业产值约占全国总产值的五分之一,全国三分之一的新药研发也出自张江。

 

围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略,科技行业将成为张江科学城发展的最大推动力。


4、张江科学城规划 –园区租户分析

对标分析在产业发展方面,目前张江科学城已经形成了集成电路、软件与信息服务、文化创意、互联网电商、生物医药等支柱产业,其中,张江的集成电路产业产值约占全国总产值的五分之一,全国三分之一的新药研发也出自张江。


这无疑也会推动整个上海市的科技产业发展。仲量联行数据显示,目前上海科技类企业租赁的办公楼面积只占整体市场的10%,落后于北京和深圳,随着张江科学城的逐步发展,以及政策和市场的双重驱动,未来上海的科技行业潜力巨大。

(图文摘自仲量联行公开信息)


统计分析张江科学城过去三年的办公楼租赁交易数据,可以得出以下结论:国内公司的租用比例达到了54%;新入驻张江的客户中61%为1000平方米面积以下的租赁成交,新入驻张江的客户中61%为1000平方米面积以下的租赁成交,证明了园区对于创新、创业企业的全力扶持。



上海工业项目成交情况


从2017年上半年的成交中,可以看出工业研发地产交易非常活跃,占总交易量的35%。工业研发楼标的已成为一个新的投资趋势和投资热点。而在大宗交易市场上,最活跃的买家仍然是金融机构和私募基金,占比60%。本项目的最终使用者为江浙沪高新技术产业公司的企业总部。本项目的退出路径是企业总部使用者和金融及基金公司。


竞彩视角:

2016年4季度起,一方面由于大批量租户搬离市中心写字楼、另一方面机构投资者对于核心区位资产配置需求上升,导致商办成交价格陡增,且处于卖市场。上述两种情况使得产业园区的租赁市场及交易市场受外溢需求,量价齐升。


作为政府监管层面也相继出台了对于“二手大宗”税收落地的要求,并落地到各地投促办及街道相关单位。无论权属性质是商业还是工业,即便政府都有干预落税强度之举,但买方也并未放缓买入上海资产脚步。



工业项目更新方向

办公室 | office 

偏向领域:广告、建筑、艺术、设计、时尚、视频、音乐、演艺、出版、工业设计、新媒体、玩具、旅游、电视电影。


工作室 | studio/workshop/showroom

公共区域作为项目开放客厅,并作为园区企业展示中心,或接待高端客户,孵化产业园区客户。


咖啡厅 、顶餐厅、酒廊 | coffee shop、rooftop restaurant

为提升园区亮点,辟出公共区位设立服务于园区住户乃至园外客群的多样业态。


精品名宿 | boutique hotel

在硬件、政策允许的情况下,引入名宿品牌,提升品牌展示力。



结束语

由“制造”转型“创造”,上海存量工业地产在宏观经济格局切换的大周期下正逐步绽放新活力。产业规划方面:“工业产业类”、“标准厂房类”、“研发总部产业类”、“研发总部通用类”等四类划分,及【2016】22号文的出台通过更精准的产业划分为区域产业聚集提供了政策保障。园区运营方面:园区平台公司以更市场化的触角来盘活入驻产业并提升区块多维度价值。从“粗放”到“有序”,从“全面”到“专业”,无论增量或存量工业地产正在城市更新中扮演重要的角色。



“ 瑞 威 研 究 院 ”

竞彩虚拟现实设立的专注于不动产金融创新研读的行业平台,研究院基于竞彩虚拟现实有效的创新型业务模式、强大的执行力及风险管理能力、稳定的管理团队及经验丰富的技术团队,围绕不良资产处置、商业地产并购及不动产投融资业务开展一系列专业的产业研读。


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