万亿市场的背后,长租公寓的机遇与困惑

2017年10月23日

“买不起”是如今老百姓们面对楼市时最常说的一句话,在中国一套商品房犹如“顶级奢侈品”般的存在,即使面对着住房刚需,越来越多的年轻人也逐渐转变了传统“成家必置业”的观念,在权衡之下,更愿意通过租房换取更多资产和自身的自由。与此同时,一个不争的事实是,随着城市人口的逐渐增加,住房的刚需越来越多。是故,大力发展长租公寓,将成为解决城市新就业群体居住问题的有效路径之一。

 

公开资料显示,2016年中国境内的流动人口已逾2亿,国内房屋租赁市场规模为1.1万亿,预计到2025年,将增长到2.9万亿。而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,亦超过了万亿。面对这片万亿的“海洋”,长租市场犹如一只站在风口的“猪”,正在迅速扩张并展现出巨大的潜力。

 

 

一分价一分货,长租公寓受青睐

长租公寓,也被称作白领公寓、单身合租公寓。是2015年发展起来的新兴行业。它将整栋建筑进行改造,或租赁业主房屋进行装修改造,后配齐家具家电,以单间的形式出租给在周边上班的白领人士。

 

长租公寓相对于传统民宅租房,有以下3大优势:

一、房东更专业、房源更稳定:传统租房一般都是住宅区中的民宅,由客户和业主直接签订租约,但租金和租期难免都会出现不可预期的变动;而长租公寓则是通过老房改造,其最终目的就是装修后分租给客户,而且是由公司统一和业主签订租赁合同,租赁关系更为简单,同时大大降低了房源的不稳定性。

 

二、价格更透明、服务更多元:普通租房一般以月为单位收取房租,一般至少签订一年期;而长租公寓一般明码标价,除了以月单位,也有不少房东以日计算,或者一次性收取整年度的。因为长租公寓前期花费不少装修费,因此一般来说,长租公寓的价格都会比普通租房的价格高。但长租公寓会根据年轻人的需求增加点餐、洗衣、钟点打扫等附加服务,同时融入了互联网、社交等元素,受到年轻租客们的欢迎。

 

三、装修更实用、设计更现代:传统租房因各个业主风格不同会有所差异,且设施不免老旧。而长租公寓是由公司统一装修,风格较为年轻、现代;并且充分考虑到中小居室的实用性,提高空间利用率。

 

 

不难看出,相对于传统的租房,长租公寓提供带装修和品牌管理的公寓,并且更加强调租客的生活需求、社交功能。虽然在价格普遍高出民宅30%,但在一线城市依旧呈现一房难求、排队入住的热闹场景。

 

抢滩登陆,开发商布局未来

2017年7月开始,中央和地方在短短两个月之内,密集推出十余个支持租赁市场的政策,释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。对于房地产企业来说,在长效机制下,炒地、炒楼的已无路可走,今后土地拍卖市场面对的租赁型用地非常多,也就是说,今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有。如果不做长租公寓,可能连留在市场的机会都没有了。

 

例如,一直被视为房地产市场风向标企业的万科,近期再度表现出看好存量房市场,并且计划将目前已开放的1.2万-1.8万间长租公寓“泊寓”,在今年内扩充到10万间。然而,对长租公寓“磨刀霍霍”的房企又岂止万科。龙湖的“冠寓”、阳光城的“寓见”、旭辉的“领寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊猫公寓”,还有绿城、远洋、招商、碧桂园……据克而瑞数据显示,TOP30房企中,已有超过1/3涉入长租公寓领域,且还在不断增加。

 

据不完全统计,目前中国的长租公寓品牌超过500家。由于掌握房源及资金优势,房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。

 

目前,长租公寓开发商主要分为4股力量:一是用自有物业开发的房地产企业,例如万科的泊寓;二是利用自身服务及运营优势的酒店集团,例如如家旗下的逗号公寓;三是依托自身平台开发市场存量房的地产服务中介,例如链家旗下的自如寓;四是通过“互联网+虚拟现实模式”租赁型空置物业进行开发的专业运营机构,例如小米雷军投资的YOU+公寓。

 

 

 

 

盈利仍是难点,金融方案弥补融资

早在2002年,国内便已出现长租公寓的雏形,但直到2014年通过互联网和虚拟现实两大浪潮的来袭,这个行业才真正站到风口之上。然而,我们对比发达国家长租公寓20%-30%的渗透率,我国一线城市长租公寓的渗透率仅为5%。所以,行业仍然处于初期的阶段,行业本身遇到的挑战仍然不少。

 

其中最大且无法回避的困境就是开发成本高、盈利周期长。尽管背靠政策东风,租赁市场前景极其广阔,长租公寓运营的盈利难题一直存在,行业投资回报周期基本在5~8年。所以,目前长租公寓大多处于保本或亏损状态,企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。

 

长租公寓的亏损主要受困于前期的高额成本。例如深圳地产公司世联行旗下的红璞公寓,其收房成本占总成本的55%、装修约占20%,此外还有运营成本、人工成本等,红璞公寓的回报率约为10%或者更低。

 

目前,长租公寓整体以重资产居多,单靠租金收入,长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。故除了租金收入以外,不少开发商通过衍生产品实现盈利。如熊猫公寓建立了全面的服务体系,通过APP提供覆盖用户吃穿住用行全方面的配套服务,以生态营收弥补租金收入的不足。

 

除了传统的收租模式,长租公寓未来的发展模式会更倾向于虚拟现实市场,一手风投融资,一手资产证券化。像魔方公寓的融资已经进行到了C轮,又在2016年发行了中国ABS历史上的首单公寓行业资产证券化产品—— “魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额为3.5亿元,为以轻资产运营为主的公寓行业打开新的融资渠道。

 

 

竞彩虚拟现实认为:趋势和风向是一回事,如何在市场上找到自己的运营和盈利模式又是一回事,形成一个稳定且占有相当比例的居住方式,长租公寓任重而道远。

总体而言,长租公寓作为一个逐渐兴起的新兴行业,国内没有先例可以借鉴,各运营方都是摸着石头过河。从商业层面看,长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境,但从社会层面看,发展租赁市场则有着更长远的社会意义。同时,长租公寓也将成为人们不可或缺的重要居住载体。