面对人工岛项目,要不要杞人忧海?

2017年06月30日

人工岛?世界岛?说到底,不过是上世纪的填海造田工程的升级版。所谓的升级,亦只是功能用途从农业向各种高大上的第三产业的转变,工程本身的技术问题、以及对外部环境的影响等诸多隐患,依旧存在。只是,隐患依旧无法阻挡开发商们驱逐利益的步伐,也许只有当地产业发展到市场逐渐饱和,同时宏观调控政策不断深入的当下,传统地产业面临巨大压力,逐利者才会放弃“人工岛”这块“鸡肋”,去正视新一轮地产投资中的改革和创新。


素有土豪国度之称的迪拜,给自己从2003便开始动工修建的人工岛,取了个霸气的名字——“世界岛”。

 

作为目前全球最大的人造海岛,位于波斯湾海域的“世界岛”距离迪拜约3英里,由300个面积从23000平方米到83600平方米不等的海岛组成, 300个海岛的形状模仿世界各大洲,组成一个微缩版的地球,“世界岛”也因此得名。


按照开发商Nakheel Properties的最初设想,世界岛300个小型私人人造岛分为四类:私人住宅,地产之家,梦想度假区和社区群岛,岛屿以世界五大洲及国家命名,非洲、亚洲、澳大利亚、南美洲、北美洲、英国、黎巴嫩、俄罗斯等,以便日后买下产权的土豪们可以自豪地“炫耀”:我拥有英国、俄罗斯或者世界其他地方。

 

如果传说只是停留在迪拜,关于人工岛的种种财大气粗,或许也只是国人们茶余饭后的谈资。所谓的“人工岛”也好,“世界岛”也罢,种种高大上的名字背后,说到底不过就是“填海运动”的新一轮表现形式。

 

然而,当国内部分以旅游业为主的沿海城市也开始摩拳擦掌、跃跃欲试,“人工岛”这件事便不是一个事不关己的有趣谈资了。

近日,有媒体爆出一则题为“未来五年,海南疯狂的人工岛让你高攀不起!”的新闻,据一位国内地产圈巨头的描述,海南在未来几年里,将打造以高档度假酒店、保税商业、娱乐养生、水上娱乐、主题公园等配套产业的数个人工岛。总体阵容之豪华,颇有要跟迪拜世界岛媲美的意思。

 

无独有偶,珠海市近期也即将就《珠海长隆富祥岛填海工程海洋环境影响报告书》举行听证会,根据正在编制的长隆国际海洋度假区的总体规划,该项目定位为打造一座舒适安全、绿色环保,集海上旅游文化、滨海游乐、高端休闲于一体的国际化、高品位、智慧型生态人工岛,可重塑滨海都市休闲旅游带。该项目建成后,珠海长隆海洋王国度假区将能容纳每年5000万人次的客流。

 

此外,天津、广东也陆续制定了大规模的填海造陆规划,不少沿海城市也都将填海造地纳入了未来的城市发展规划当中。

 

从价值洼地的经济学原理来看,在国内大城市土地价格疯长的大趋势下,“填海”这种少投入、高回报地获得土地的方式,使越来越多的开发商和政府将眼光转向“蓝海”,打起“填海”的主意。据了解,每平方米填海造地的成本为220元到520元之间,而陆上建筑用地的成本则高至上千元每平方米不等。

在这样的利益驱使下,从2003年以来,我国的填海造地运动正在以数倍于过去的速度高速发展。2003年的填海面积是2123公顷,2004年则达到了5352公顷,2005年以后每年填海的面积都超过1万公顷,换句话说,就是每年中国都新增100平方公里以上的土地。

 

说到填海对于环境的破坏,我们的周围并不是没有前车之鉴,在过去的几十年里,人们曾经试图利用海滩来发展种植业, 1966年广东汕头的牛田洋,大学生、解放军官兵和年轻干部曾经在这片海滩上围垦种植水稻,奇迹般地出现了1190斤的亩产,但1969年台风登陆时,553名学生和战士为保护大堤而英勇牺牲。现在的牛田洋仍是水产养殖场,海滩就是海滩,人们不尊重自然规律而努力改变它的做法只能宣告失败。

 

再说寸土寸金的香港,据统计,填一尺海就会给香港带来数字惊人的GDP和经济效益。但维多利亚湾又是香港人的“命根子”,没有了维港的那一片海,香港也就不成其为香港。这个矛盾,尖锐异常。然而,正是因为填海造地带来的“疼痛”,也使眼前的、现实的维多利亚港湾的不断萎缩,让港人有说不出的痛楚。

 

回过头看荷兰,这个有1/4的国土从大海里“夺”过来的国家,在饱尝过圩田盐化、海岸侵蚀、物种减少的诸多痛楚之后,目前正在推行另一项宏伟计划:将填海造地的土地恢复成原来的湿地,他们要花费30年时间恢复这个国家的自然。这项方针就是要保护受填海造地的影响而急剧减少的动植物,将过去的湿地与水边连锁性复原。

 

除却填海可能引发的环境问题,在“填海造陆“上,至今仍存在许多无法解决的技术性问题,以特区深圳为例,前些年在填海造陆的土地上建造的深圳市宝安中心区“深业海岸线”、“幸福海岸”、“金泓凯旋城”、“西岸茶城”、“熙龙湾”等知名楼盘,均出现了不同程度的沉降事件。

 

截至2016年,迪拜的”世界岛“由于风化,沉没和侵蚀,已经失去了明确界定的边界,中美洲几乎不存在,澳大利亚简陋地由五条长方形沙场组成,欧洲,非洲和亚洲已经融入了一个很难区分的斑点。不断有消息传出世界岛会有沉没的风险,虽然迪拜方一直否认,但沙漠正在侵蚀,岛屿之间的航行通道正在淤积,“五大洲”的边界线正在变的模糊………,这些都是不争的事实。

 

另外,随着国内房地产业进入新拐点,最原始的拿地、建房、卖房模式,在地产领域已经渐渐失去了投资优势。近几年,随着不动产市场的逐渐饱和与宏观调控政策的不断深入,房地产开发商的融资压力前所未有。在此情况下,通过填海创造地皮的方式开发地产,更显得迂回、笨拙。

 

在新一轮的地产投资中,无论是地产商,还是不动产法律理论和实务阶段,都面临着趋势改革和创新。大部分投资人更加倾向于通过金融工具,对房地产进行间接投资。在不动产证券化大趋势下,房地产资产证券化成为了能够为房地产实务者提供新的融资渠道,降低证券市场金融风险,同时也为国内信托投资公司拓宽业务空间。